<p class="ql-block">眼睛不好，可聽(tīng)錄音</p> <p class="ql-block"><br></p><p class="ql-block"><span style="font-size:22px;">柴青海律師在《軍隊(duì)房地產(chǎn)，那些擰巴的條款》一文中提出，依據(jù)相關(guān)文件，購(gòu)房者雖名義上擁有“全部產(chǎn)權(quán)”，但文件設(shè)置的后置條款（如上市交易需實(shí)行準(zhǔn)入制度等）實(shí)際上限制了處分權(quán)。因此，他認(rèn)為文件中“擁有全部產(chǎn)權(quán)”的提法“屬于典型的用詞不嚴(yán)謹(jǐn)，語(yǔ)義發(fā)生歧義”，是“錯(cuò)誤的法律用語(yǔ)”，似主張準(zhǔn)確的表述應(yīng)為“有限產(chǎn)權(quán)”。</span></p><p class="ql-block"><span style="font-size:22px;">這一判斷不僅背離了原文的本意，更與國(guó)家（1998年23號(hào)文件）和軍隊(duì)（1999年19號(hào)文件）首次房改的核心精神完全相悖。此錯(cuò)誤判斷，不僅誤導(dǎo)了其個(gè)人對(duì)軍隊(duì)房地產(chǎn)政策的研究，更對(duì)售房方政策的理解產(chǎn)生了嚴(yán)重的關(guān)聯(lián)性錯(cuò)誤。</span></p><p class="ql-block"><b style="font-size:22px;">一、 后置條款“準(zhǔn)入制”并未否定前置條款“完全產(chǎn)權(quán)”，此判斷缺乏依據(jù)</b></p><p class="ql-block"><span style="font-size:22px;">通常情況下，當(dāng)發(fā)現(xiàn)政策文件的前后條款看似矛盾時(shí)，應(yīng)進(jìn)行全面透徹的分析后再下結(jié)論。一般而言，前置條款是文件的主題與核心，后置條款則是主題的補(bǔ)充與細(xì)化，主題條款通常是經(jīng)過(guò)深思熟慮的。</span></p><p class="ql-block"><span style="font-size:22px;">如能深入研讀全國(guó)及全軍首次房改文件及相關(guān)配套文件精神，理解取消福利分房、推行住房商品化和貨幣化的改革目標(biāo)，便不會(huì)輕易質(zhì)疑這一反映文件主題的法律用語(yǔ)的正確性。</span></p><p class="ql-block"><span style="font-size:22px;">柴律師亦未能準(zhǔn)確理解限制處分權(quán)的后置條款的真正含義。該條款規(guī)定：“需要上市交易的，實(shí)行準(zhǔn)入制度，在同等條件下，原售房單位有優(yōu)先購(gòu)買權(quán)；所得售房款，在補(bǔ)交土地使用權(quán)出讓金或所含土地收益，以及按照國(guó)家和地方人民政府規(guī)定交納有關(guān)稅費(fèi)和收益分成后，其余收入歸個(gè)人所有。”</span></p><p class="ql-block"><span style="font-size:22px;">此條款中，除“實(shí)行準(zhǔn)入制度”表面上似對(duì)處置權(quán)有所限制外，其余內(nèi)容均無(wú)限制上市之意。而“在同等條件下”這一表述，恰恰間接承認(rèn)了產(chǎn)權(quán)人在交易中的主導(dǎo)地位，表明售房方并非可以隨意收回房產(chǎn)。</span></p><p class="ql-block"><span style="font-size:22px;">柴律師未深入研究“上市準(zhǔn)入制”的實(shí)質(zhì)，僅從“準(zhǔn)入”二字的字面含義望文生義，便斷定前置條款“用詞不嚴(yán)謹(jǐn)”，這屬于典型的主觀臆斷。</span></p><p class="ql-block"><span style="font-size:22px;">從其研究方法及系列文章傾向來(lái)看，他似乎是受雇于（或意圖受雇于）與干休所、軍休所房產(chǎn)相關(guān)的公司或售房方。因此，其工作重心可能在于為雇主尋找有利的法律依據(jù)，而非探尋客觀法理。律師的分析自有其立場(chǎng)與道理，但這并不等同于真理。</span></p><p class="ql-block"><b style="font-size:22px;">二、 上市準(zhǔn)入制并非軍隊(duì)專有條款，且不影響完全產(chǎn)權(quán)的確立</b></p><p class="ql-block"><span style="font-size:22px;">上市準(zhǔn)入制并非軍隊(duì)為保護(hù)軍用設(shè)施而獨(dú)創(chuàng)的特殊條款。它最早出現(xiàn)在《國(guó)務(wù)院關(guān)于進(jìn)一步深化城鎮(zhèn)住房制度改革加快住房建設(shè)的通知》（國(guó)發(fā)〔1998〕23號(hào)）第十三條：“已購(gòu)公有住房和經(jīng)濟(jì)適用住房上市交易實(shí)行準(zhǔn)入制度，具體辦法由建設(shè)部會(huì)同有關(guān)部門制定。”</span></p><p class="ql-block"><span style="font-size:22px;">軍隊(duì)的相關(guān)規(guī)定，出自為貫徹上述國(guó)務(wù)院文件而制定的《中央軍委關(guān)于進(jìn)一步深化軍隊(duì)住房制度改革方案》（1999年第19號(hào)）第三十九條：“軍隊(duì)人員購(gòu)買的住房，上市交易實(shí)行準(zhǔn)入制度。住房進(jìn)入市場(chǎng)交易的，按照國(guó)家有關(guān)規(guī)定執(zhí)行?！笨梢?jiàn)，軍隊(duì)在此完全遵循國(guó)家規(guī)定，未增設(shè)任何額外要求。所謂“軍隊(duì)讓你賣你才能賣”的解釋，是對(duì)政策的曲解。</span></p><p class="ql-block"><span style="font-size:22px;">此外，條款中關(guān)于“補(bǔ)交土地收益及相關(guān)稅費(fèi)后，收入歸個(gè)人所有”的規(guī)定，是一條在政策演進(jìn)中逐漸弱化的舊條款，其源頭可追溯至1994年的《國(guó)務(wù)院關(guān)于深化城鎮(zhèn)住房制度改革的決定》（國(guó)發(fā)〔1994〕43號(hào)）。該文件明確規(guī)定，職工以成本價(jià)購(gòu)買的住房，產(chǎn)權(quán)歸個(gè)人所有。</span></p><p class="ql-block"><span style="font-size:22px;">從實(shí)際情況看，上市準(zhǔn)入制從未影響地方已購(gòu)公有住房和經(jīng)濟(jì)適用房房主的處置權(quán)。因此，推斷軍隊(duì)依照國(guó)家規(guī)定執(zhí)行的準(zhǔn)入制會(huì)限制處分權(quán)、從而否定完全產(chǎn)權(quán)，是毫無(wú)依據(jù)的。</span></p><p class="ql-block"><b style="font-size:22px;">三、 準(zhǔn)入制限制的是違規(guī)房產(chǎn)上市，而非合法產(chǎn)權(quán)人的處置權(quán)</b></p><p class="ql-block"><span style="font-size:22px;">從設(shè)置準(zhǔn)入制的目的和內(nèi)容看，它并非用于限制購(gòu)房者的處置權(quán)。根據(jù)國(guó)務(wù)院〔1998〕23號(hào)文件及建設(shè)部《已購(gòu)公有住房和經(jīng)濟(jì)適用住房上市出售管理暫行辦法》（1999年第69號(hào)令）的規(guī)定，準(zhǔn)入制的根本目的有二：</span></p><p class="ql-block"><span style="font-size:22px;">第一，建立個(gè)人住房檔案，掌握房產(chǎn)流通情況；</span></p><p class="ql-block"><span style="font-size:22px;">第二，堅(jiān)決防止房改中的違紀(jì)、違規(guī)房產(chǎn)（如低價(jià)、超標(biāo)準(zhǔn)售出的房產(chǎn)）流入市場(chǎng)，避免國(guó)有資產(chǎn)流失。其監(jiān)管重點(diǎn)在于售房方的違規(guī)行為，對(duì)合法購(gòu)得的房產(chǎn)，準(zhǔn)入制僅是一個(gè)登記程序。</span></p><p class="ql-block"><span style="font-size:22px;">建設(shè)部第69號(hào)令第五條明確列出了不得上市出售的情形，例如：</span></p><p class="ql-block"><span style="font-size:22px;">1. 以低于房改政策價(jià)格購(gòu)買且未補(bǔ)足價(jià)款的；</span></p><p class="ql-block"><span style="font-size:22px;">2. 住房面積超標(biāo)、違反規(guī)定利用公款超標(biāo)準(zhǔn)裝修未處理的；</span></p><p class="ql-block"><span style="font-size:22px;">3. 處于拆遷凍結(jié)區(qū)的；</span></p><p class="ql-block"><span style="font-size:22px;">4. 共有房產(chǎn)其他共有人不同意出售的；</span></p><p class="ql-block"><span style="font-size:22px;">5. 已抵押未經(jīng)抵押權(quán)人同意的；</span></p><p class="ql-block"><span style="font-size:22px;">6. 權(quán)屬有爭(zhēng)議的；</span></p><p class="ql-block"><span style="font-size:22px;">7. 法律、法規(guī)規(guī)定其他不宜出售的。</span></p><p class="ql-block"><span style="font-size:22px;">由此可見(jiàn)，上市準(zhǔn)入制限制的是違規(guī)、腐敗房產(chǎn)的上市流通，在某種意義上對(duì)售房方的限制更大，與購(gòu)房者是否擁有完全產(chǎn)權(quán)并無(wú)矛盾。</span></p><p class="ql-block"><b style="font-size:22px;">四、 售房方非準(zhǔn)入制執(zhí)行單位，無(wú)權(quán)無(wú)限期阻止房產(chǎn)上市</b></p><p class="ql-block"><span style="font-size:22px;">建設(shè)部第69號(hào)令第六條與第七條規(guī)定：“已購(gòu)公有住房和經(jīng)濟(jì)適用住房所有權(quán)人要求上市出售的，應(yīng)當(dāng)向房屋所在地的縣級(jí)以上人民政府房地產(chǎn)行政主管部門提出申請(qǐng)……”，“房地產(chǎn)行政主管部門……自收到申請(qǐng)之日起十五日內(nèi)作出是否準(zhǔn)予其上市出售的書面意見(jiàn)?！?lt;/span></p><p class="ql-block"><span style="font-size:22px;">這兩條規(guī)定明確了準(zhǔn)入制的執(zhí)行機(jī)關(guān)是政府房地產(chǎn)行政主管部門，而非原售房單位。這一設(shè)定極為公正，不僅因?yàn)榉慨a(chǎn)產(chǎn)權(quán)已轉(zhuǎn)移，更因售房方自身也是被審查的對(duì)象。同時(shí)，此規(guī)定可有效防止售房方因地段變好，土地升值、房產(chǎn)漲價(jià)或自身需求變化，而利用準(zhǔn)入制進(jìn)行違約、毀約或主張不當(dāng)權(quán)益。它也明確了，任何單位（包括政府部門）和個(gè)人都無(wú)權(quán)無(wú)限期限制產(chǎn)權(quán)人行使合法權(quán)利。</span></p><p class="ql-block"><b style="font-size:22px;">五、曲解上市準(zhǔn)入制，有悖國(guó)家房改政策導(dǎo)向</b></p><p class="ql-block"><span style="font-size:22px;"> 以“上市準(zhǔn)入制”為由否定軍休干部對(duì)所購(gòu)房產(chǎn)的完全產(chǎn)權(quán)，違背了國(guó)家房改政策的一貫精神。從國(guó)發(fā)〔1994〕43號(hào)、〔1998〕23號(hào)到〔2003〕18號(hào)文件，均明確職工以成本價(jià)購(gòu)買的住房擁有完全產(chǎn)權(quán)。</span></p><p class="ql-block"><span style="font-size:22px;"> “推測(cè)上市準(zhǔn)入制”是限制房產(chǎn)上市的制度與國(guó)務(wù)院“認(rèn)真清理影響已購(gòu)公有住房上市交易的政策性障礙，鼓勵(lì)居民換購(gòu)住房。”的精神嚴(yán)重不符。國(guó)家一直減少政策性障礙。1994年第43號(hào)文規(guī)定購(gòu)房5年后可以上市，1998年取消這一限制規(guī)定。2003年18號(hào)文還明確規(guī)定“任何單位不得擅自對(duì)已購(gòu)公有住房上市交易設(shè)置限制條件。各地可以適當(dāng)降低已購(gòu)公有住房上市出售土地收益繳納標(biāo)準(zhǔn)；以房改成本價(jià)購(gòu)買的公有住房上市出售時(shí)，原產(chǎn)權(quán)單位原則上不再參與所得收益分配?！?lt;/span></p><p class="ql-block"><span style="font-size:22px;">各地在執(zhí)行中亦逐步放寬準(zhǔn)入限制，如北京市對(duì)房改房上市免交土地出讓金或僅象征性收取。這些措施旨在促進(jìn)住房流通，推動(dòng)房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展，并讓購(gòu)房者分享改革紅利。</span></p><p class="ql-block"><span style="font-size:22px;"> 將軍休干部與地方職工區(qū)別對(duì)待，限制其依法處分房產(chǎn)的權(quán)利，不僅違背國(guó)家房改政策，也不符合憲法關(guān)于保護(hù)公民合法財(cái)產(chǎn)權(quán)益的精神。</span></p><p class="ql-block"><span style="font-size:22px;">（注：筆者文章中“軍休干部”一詞指軍隊(duì)離、退休干部，專此說(shuō)明。）</span></p><p class="ql-block"><br></p><p class="ql-block">軍休干部及子女可以關(guān)注頭條上的文章</p><p class="ql-block">《評(píng)朱偉民<軍隊(duì)離休干部二代子女居住干休所住房是正當(dāng)合法權(quán)益>》</p><p class="ql-block">《軍隊(duì)離退休干部房產(chǎn)所涉土地的權(quán)屬》</p><p class="ql-block">《軍隊(duì)住房改革應(yīng)堅(jiān)守法治原則與等價(jià)補(bǔ)償，警惕“簡(jiǎn)單回購(gòu)”論調(diào)》</p><p class="ql-block">《軍隊(duì)房產(chǎn)法規(guī)屬于特別法嗎？——試評(píng)艾建平學(xué)法一文》</p><p class="ql-block">《關(guān)于軍隊(duì)離退休房產(chǎn)事，應(yīng)明確以下幾點(diǎn)》</p><p class="ql-block">《評(píng)艾建萍<軍改房專屬購(gòu)買權(quán)不可轉(zhuǎn)讓>：概念混淆與法律誤讀》</p><p class="ql-block">《軍隊(duì)離退休干部房產(chǎn)所涉土地使用權(quán)屬于誰(shuí)》</p><p class="ql-block">《評(píng)老班長(zhǎng)<軍休干部住房確權(quán)引關(guān)注：歷史遺留問(wèn)題與現(xiàn)實(shí)訴求如何平衡？>一文》</p><p class="ql-block">《軍休干部住房是“當(dāng)年以優(yōu)惠價(jià)格分配給軍休干部居住”的嗎？》</p><p class="ql-block">《軍產(chǎn)房和離退休干部房產(chǎn)的本質(zhì)區(qū)別》</p><p class="ql-block">《談?wù)剺?biāo)準(zhǔn)價(jià)、成本價(jià)和經(jīng)濟(jì)適用房?jī)r(jià)及與軍隊(duì)出售的房產(chǎn)關(guān)系》</p><p class="ql-block">《軍休干部購(gòu)買的房產(chǎn)真的沒(méi)有完全產(chǎn)權(quán)嗎（一）</p>