<p class="ql-block"> 上海曾是工業(yè)重鎮(zhèn)，是中國近代工業(yè)發(fā)祥地。改革開放以后，上海從傳統(tǒng)工業(yè)城市向國際化大都市轉(zhuǎn)型，商場(chǎng)（購物中心）大量出現(xiàn)?，F(xiàn)在又面臨從傳統(tǒng)零售模式向多元化體驗(yàn)場(chǎng)景轉(zhuǎn)型的趨勢(shì)，新型商業(yè)綜合體再次如雨后春筍般涌現(xiàn)。回首2024年，上海新開業(yè)的商城（購物中心）超過30座；展望2025年，這個(gè)數(shù)字將上升到60座以上，既是上海商業(yè)的一次大轉(zhuǎn)型，也是上海商業(yè)的一次大爆發(fā)，其中閔行區(qū)12座、浦東新區(qū)10座，徐匯區(qū)以8座排列第三位。我在前不久寫的美篇《<a href="http://m.zit.org.cn/5gqnmbdv" target="_blank">西岸夢(mèng)中心與光影節(jié)</a>》中提到的GATE M西岸夢(mèng)中心就是一例，為在徐匯濱江脫穎而出的16萬平方米濱水商業(yè)綜合體，2024年9月26日正式開業(yè)，很快便成為網(wǎng)紅打卡人氣地標(biāo)。在徐匯西岸板塊，近年開業(yè)的還有云錦天地、綠地濱江CLUB、西岸鳳巢AI PLAZA、上海國際傳媒港的傳媒港花園里等，以及總面積達(dá)到55萬平方米并即將開業(yè)的濱江城開中心，真是規(guī)模驚人。</p> <p class="ql-block"> 徐匯區(qū)乃至上海市，最令人矚目和期待的無疑是“航母”級(jí)的徐家匯中心了，由香港新鴻基地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)的徐家匯商圈核心項(xiàng)目ITC三期，涵蓋超甲級(jí)寫字樓、高端奢華精品酒店Andaz和超級(jí)購物中心ITC Maison，370米高的主塔樓為浦西天際線，空中連廊系統(tǒng)串聯(lián)起四大地塊，預(yù)計(jì)2025年底竣工，已完成的220米高A座辦公樓的承租率已超七成，商業(yè)部分將于2025年起分階段開業(yè)，其中開始試營業(yè)的是美食坊。</p> <p class="ql-block"> 徐家匯中心肯定要去好好逛，但目前還不到時(shí)候，十幾年都等下來了，不差這點(diǎn)時(shí)間。徐家匯中心對(duì)徐家匯商圈的影響力將是“地震”級(jí)的，比如一路之隔的港匯恒隆廣場(chǎng)，突然搭起腳手架，修繕起外墻來。為什么？或許有“欲與天公試比高”的意思。近三年多來，徐家匯已經(jīng)經(jīng)歷了很多：先是太平洋百貨關(guān)閉，由太平洋百貨變身新六百YOUNG的改造正在緊鑼密鼓進(jìn)行中；然后是第六百貨拆除，但欲建成30層、130米高的新六百HUB尚為一片平地；東方商廈傳說也要改建，卻未見動(dòng)靜；匯聯(lián)商廈則搶先一步，率先在2023年宣布二、三樓進(jìn)行轉(zhuǎn)型改造，由服飾轉(zhuǎn)向美食，延伸一樓匯聯(lián)食品特色，完善匯聯(lián)食品的經(jīng)營品類，豐富餐飲業(yè)態(tài)和美食品種供應(yīng)，并拓展夜經(jīng)濟(jì)；位于徐匯劇場(chǎng)舊址的原太平洋數(shù)碼廣場(chǎng)（二期），亦于2024年完成升級(jí)改造，并轉(zhuǎn)型為TPY中心，一個(gè)以科技、潮流、社交為核心的智慧商業(yè)中心，定位年輕消費(fèi)群體。唯有匯金百貨和美羅城，表面上按兵不動(dòng)，也許暗地里“波濤洶涌”。不得不說，美羅城要算眼下的徐家匯最熱鬧、最接地氣的商場(chǎng)了，當(dāng)然論大氣還是港匯，現(xiàn)只等ITC破局了。</p> <p class="ql-block"> 與此同時(shí)，上海南站附近的定安路55號(hào)徐匯萬科中心正在悄悄形成，同樣通過十年以上三期建設(shè)，滬閔路9191號(hào)徐匯萬科廣場(chǎng)于2024年6月13日開業(yè)。萬科集團(tuán)眾所周知，我對(duì)它的認(rèn)識(shí)源于1994年建于七莘路3333號(hào)的萬科城市花園，2016年建于漕寶路3366號(hào)的七寶萬科廣場(chǎng)我也去過，感覺萬科在閔行區(qū)七寶鎮(zhèn)一帶很有些市面，想不到去年萬科賣掉了七寶萬科廣場(chǎng)（今七寶領(lǐng)展廣場(chǎng)），把重心放到徐匯區(qū)來發(fā)展了。</p> <p class="ql-block"> 徐匯萬科中心，一期占地14.2萬平方米，包括9.7萬平方米的寫字樓；二期占地8.5萬平方米，包含5.3萬平方米的寫字樓；三期則提供約50萬平方米的空間，包括28萬平方米的寫字樓和10萬平方米的自持商業(yè)。這里不僅是徐匯中城的門戶級(jí)地標(biāo)，也是商業(yè)和辦公的完美結(jié)合，為市民提供了一處綜合性的工作和生活空間。</p> <p class="ql-block"> 徐匯萬科中心從滬閔路賓陽路口徐匯中城綠谷走起。入內(nèi)便是一座文化藝術(shù)中心，設(shè)計(jì)愿景是為公共藝術(shù)活動(dòng)探索一種多元交互的動(dòng)態(tài)體驗(yàn)，不過正在修繕。然后是一個(gè)很大的露天劇場(chǎng)，是集藝術(shù)展示、公共活動(dòng)于一體的開放式劇場(chǎng)，兼具市民休閑功能。接著有巖石藥用園，通過立體綠化方式呈現(xiàn)藥用植物，結(jié)合巖石墻、礫石等元素，模擬原生境。生態(tài)濕地園，設(shè)計(jì)包含旱溪、巖石、喬木等地形差異，形成類似“生態(tài)山谷”的視覺效果。</p> <p class="ql-block"> 而藥用園、濕地園的西面，即徐匯萬科中心二期，由沿滬閔路的F、G、H座樓組成，2017年投用。采用現(xiàn)代簡約風(fēng)格，外立面以 Low-E 中空玻璃幕墻與金屬線條為主，兼具美學(xué)與節(jié)能性能。打造無柱化辦公空間，為企業(yè)總部定制辦公，適配科技、金融、文創(chuàng)等多元產(chǎn)業(yè)需求。</p> <p class="ql-block"> 定安路過后，南面為徐匯萬科中心一期，由主要沿南寧路的A-E座樓組成，2015年建成，以5A甲級(jí)辦公空間為主。工作日中午時(shí)可以看到，從寫字樓涌出來吃午飯的人群，這里最多了。</p> <p class="ql-block"> 一期與三期東西對(duì)望，中間隔著一個(gè)中央公園，也就是徐匯中城綠谷的延伸。這條綠帶從東到西依次設(shè)有如下景點(diǎn)：森林躺島、落日跑道、楓林街市、白白島、萌芽樂園、眾樂水岸、東之丘、眾心地毯、藝島花園、嗨寵樂園、西之丘、綠動(dòng)聚落。這是全國首個(gè) POD（公園+商業(yè)）綜合體，以 1 公里長 “URBAN CARPET 城市綠毯” 為軸，涵蓋1千平方親子樂園與寵物互動(dòng)區(qū)、3千平方大草坪、5千平方運(yùn)動(dòng)場(chǎng)地。</p> <p class="ql-block"> 下面重點(diǎn)來說一說第三期的徐匯萬科廣場(chǎng)，從單一辦公擴(kuò)展為集工作、生活、休閑于一體的商辦綜合體。廣場(chǎng)圍繞首發(fā)經(jīng)濟(jì)、品牌經(jīng)濟(jì)、夜間經(jīng)濟(jì)方向，引入體育互動(dòng)、時(shí)尚零售等多元業(yè)態(tài)。項(xiàng)目以POD理念打造TOD2.0版本商業(yè)形態(tài)即Park X TOD，以交通主導(dǎo)開發(fā)（TOD）和公園生活主導(dǎo)（PARK）雙重引力的都市生活方式，結(jié)合7萬平方米生態(tài)綠軸“URBAN CARPET城市地毯”，形成BOX生活集、Village商業(yè)街區(qū)與綠軸融合的三大場(chǎng)景，布局CHIC興趣社交、COZY自然陪伴、CHILL精神治愈三大業(yè)態(tài)矩陣，打造 “URBAN PLAYGROUND都心玩樂聚落”。</p> <p class="ql-block"> 外街，現(xiàn)代商業(yè)中心常采用的開放式設(shè)計(jì)，通過綠化、主題裝飾提升吸引力，一般位于商場(chǎng)的主入口、主通道和臨街區(qū)域。萬科廣場(chǎng)亦不例外，在中央廣場(chǎng)位置設(shè)有L1層外街?？梢匀ソ稚闲前涂俗?，吃喝、休息、聊天、觀景四不誤。</p> <p class="ql-block"> L1-L4層商場(chǎng)，均以商店、餐飲、運(yùn)動(dòng)為基本，L2層增加了娛樂類和藝術(shù)策展中心，L3層增加了親子項(xiàng)目，L4層增加了會(huì)員聚落。自動(dòng)扶梯安裝了不少，隨處可上下，相當(dāng)方便。我發(fā)現(xiàn)，在現(xiàn)代建筑的大型商場(chǎng)里包括這兒的萬科，內(nèi)部的多層共享大廳即中庭已成為一大建筑特色，頂部采用玻璃結(jié)構(gòu)引入自然光，又作為人流集散點(diǎn)，兼具休閑、社交和景觀作用。</p> <p class="ql-block"> 室外連廊，兼具功能性與美觀性的建筑結(jié)構(gòu)，主要用于消防疏散、優(yōu)化通風(fēng)采光，近年因創(chuàng)新和設(shè)計(jì)升級(jí)，已成為城市公共空間的重要元素。萬科廣場(chǎng)的L2層室外連廊，抬頭望高樓，遠(yuǎn)眺公園綠地，低頭可看到L1、B1、B2層外街。</p> <p class="ql-block"> B1、B2層地下空間，外街集中了必勝客、肯德基、麥當(dāng)勞三大著名品牌，任你挑選。室內(nèi)，則上設(shè)精品超市，下設(shè)話題食集。走到頭，就是地鐵上海南站8、9號(hào)出入口了，可去乘坐地鐵1、3、15號(hào)線。</p> <p class="ql-block"> 穿過鐵路上海南站沿桂林路一路向北約3公里外的地方，地鐵15號(hào)線只要1站路，也就是桂林公園北面，則有座新開發(fā)的鑫耀中城，是由華鑫置業(yè)、上海萬科、香港置地、徐匯城投四大開發(fā)商聯(lián)袂打造的商住辦綜合體項(xiàng)目，一個(gè)集現(xiàn)代商務(wù)、科技創(chuàng)新、綠色生態(tài)于一體的地標(biāo)性建筑群，總占地面積11.8萬方，總建筑面積65萬方，含辦公建筑面積約21萬方，住宅建筑面積約10萬方，商業(yè)配套面積共8萬方。其中的鑫耀·光環(huán)二期，于2025年6月27日正式開業(yè)。</p> <p class="ql-block"> 項(xiàng)目分蒼梧路10號(hào)鑫耀·光環(huán)Live（光里）、蒼梧路12號(hào)鑫耀中心、田林路109弄1-4號(hào)鑫耀中城鑫桂苑、疊彩路218弄1-6號(hào)鑫桂苑·怡庭、漕寶路261號(hào)鑫耀·光環(huán)Live二期等，涵蓋了辦公、住宅、商業(yè)及文化設(shè)施等業(yè)態(tài)。當(dāng)年在此桂林路上建設(shè)地鐵15號(hào)線，也就在這期間的2018年，一側(cè)的鑫耀中城項(xiàng)目啟動(dòng)，當(dāng)2021年地鐵15號(hào)線桂林公園站開通以后，鑫耀中城的首期也開始了認(rèn)購。</p> <p class="ql-block"> 田林路蒼梧路口，是鑫耀中心T1寫字樓，采用鋼筋混凝土框架核心筒結(jié)構(gòu)，標(biāo)準(zhǔn)層高 4.4 米，并保障大跨度辦公空間需求。外立面采用現(xiàn)代簡約的玻璃幕墻與金屬線條組合設(shè)計(jì)，內(nèi)部11.5 米挑高的大堂，采用大理石地面與藝術(shù)陳設(shè)組合，營造出甲級(jí)寫字樓的儀式感與科技感，成為企業(yè)形象展示的重要空間。該路口兩邊共建了呈L形分布的T1-T5共5棟大樓，其中T2、T3為甲級(jí)寫字樓，T1、T4、T5為企業(yè)總部獨(dú)棟，可滿足從中小型科技團(tuán)隊(duì)到大型企業(yè)總部的多元需求。作為漕河涇開發(fā)區(qū)的高端辦公載體，已形成以數(shù)字娛樂、集成電路、人工智能為主的產(chǎn)業(yè)集群。</p> <p class="ql-block"> 鑫耀·光環(huán)Live一期“光里”商業(yè)街區(qū)，實(shí)際上就位于鑫耀中心T1-T5辦公樓的L1、L2層裙房。2023年5月開業(yè)，定位“年輕智造玩新場(chǎng)”，以“交融、趣味、美好”為核心，打造融合商業(yè)、文娛、社交的特色街區(qū)。光里街區(qū)與田林路煙火氣相融，引入潮流餐飲、樂活社交等業(yè)態(tài)。</p> <p class="ql-block">通過室外自動(dòng)扶梯上到二層，只見一條長廊串連起5棟樓宇，沿廊還有一些餐飲及服務(wù)業(yè)。站在這條長廊上，東、西側(cè)的鑫耀中城建筑一目了然，尤其是東側(cè)高樓林立，巍峨無比。不知不覺中，竟然走到了二期，首先映入眼簾的是“鳥巢”或“樹屋”造形的北區(qū)。外墻獨(dú)特的“飄帶式”鋼結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)似流動(dòng)的線條，又像纏繞在樹屋上的藤蔓，給城市增添了自然的野趣，尤在夜晚亮燈時(shí)宛如科幻電影中的場(chǎng)景，令人嘆為觀止。</p> <p class="ql-block"> 再乘自動(dòng)扶梯返回一層，這里已是呈丁字的疊彩路右江路口。鑫耀·光環(huán)Live二期，由1棟公寓+2棟辦公樓組成的東區(qū)、2棟公寓+1棟辦公樓組成的南區(qū)、1棟音宇宙LIVERSE（劇場(chǎng)）+1棟用于商業(yè)的兩座圓筒形特色建筑組成的北區(qū)，分立于三個(gè)方位。</p> <p class="ql-block"> 站在馬路上可以清楚地看到，東區(qū)與南區(qū)二層是有連接通道的，北區(qū)與東、南區(qū)的二層則分別通過戶外連廊相接，因而三個(gè)區(qū)域被連成了一個(gè)環(huán)。北區(qū)還建了一個(gè)下沉廣場(chǎng)，利用階梯與自動(dòng)扶梯把二層、地面和地下都串連了起來。</p> <p class="ql-block"> 進(jìn)入B1層室內(nèi)，發(fā)現(xiàn)三個(gè)區(qū)的商場(chǎng)也是團(tuán)團(tuán)貫通的。北區(qū)，B1層為生活零售、兒童零售、家居生活、休閑娛樂，L1層為生活零售、社交餐飲、劇場(chǎng)，L2層為生活零售，L3層為會(huì)務(wù)中心；東區(qū)，B1層為花園餐飲、美食集合、數(shù)碼零售、生活零售，L1層為時(shí)尚零售、運(yùn)動(dòng)零售和徐匯區(qū)黨群服務(wù)中心，L2層為餐飲和喬高萬體會(huì)羽毛球場(chǎng)，L3層為喬高萬體會(huì)籃球場(chǎng)、游泳池，L4層為喬高萬體會(huì)網(wǎng)球場(chǎng)、五人足球場(chǎng)；南區(qū)，B1層為餐飲、服飾、生活零售，L1層為時(shí)尚零售、黃金珠寶、科技生活、文化空間，L2層為潮玩零售、餐飲，L3層為影院。</p> <p class="ql-block"> 位于一期范圍內(nèi)、疊彩路兩側(cè)的鑫耀中城鑫桂苑、鑫桂苑·怡庭，各建高層住宅4棟和6棟，并提供公租房。鑫耀中城10萬方的住宅，其中約有3萬方屬于服務(wù)式公寓。這里還新建了一個(gè)徐匯區(qū)黨群服務(wù)中心，與我們平時(shí)隨處可見的黨群服務(wù)中心不同，它是以區(qū)的名義而不是以街道名義辦的。</p> <p class="ql-block"> 尚在建設(shè)中的鑫耀中城地塊，位于蒼梧路以西，含鑫耀中心A1-A9共9棟辦公樓，應(yīng)該為三期吧。馬路邊已建成的一座建筑內(nèi)，現(xiàn)正在舉辦第三屆“元?jiǎng)?chuàng)未來”元宇宙設(shè)計(jì)創(chuàng)意大賽成果展。</p> <p class="ql-block"> 路邊多次看到“元界”牌子，稱“歡迎進(jìn)入元界”。這是一幅很有意思的地圖，其中把蒼梧路、漕寶路、桂箐路、宜山路和田林路分別叫做元界東、南、西、北、中路，疊彩路、右江路各叫做元界一街、二街，另將新研大廈取名元界·起源、上澳塘綠地取名元界·綠港、華鑫慧享城取名元界·智谷、越界·錦和尚城取名元界·尚城、鑫耀中城取名元界·光環(huán)、桂林公園則取名元界·桂園。有趣不？</p> <p class="ql-block"> 二期以南、漕寶路北側(cè)，今已建成一片街頭綠地，內(nèi)含一條櫻花步道，還有一處兒童樂園。最醒目的就是元界場(chǎng)景：Game View游戲之窗、《明日方舟：終末地》山山兔、《崩壞：星穹鐵道》玻呂刻斯、《崩壞：星穹鐵道》薩姆機(jī)甲、《絕區(qū)零》伊埃斯、《絕區(qū)零》艾米莉安等。??</p> <p class="ql-block"> 不止于此，田林路北早于鑫耀中城已建成一座越界·錦和尚城（田林路140號(hào)），今與鑫耀中城并肩而立，該址為生產(chǎn)金星牌電視機(jī)的上海電視機(jī)一廠舊址。項(xiàng)目采用“無界花園辦公”設(shè)計(jì)理念，通過中央生態(tài)綠軸串聯(lián)建筑群，形成涵蓋24萬方5A級(jí)花園辦公、5萬方開放式商業(yè)及200多套服務(wù)式公寓的多元業(yè)態(tài)。分2022年一期和2024年二期交付使用，并通過架空連橋與環(huán)形步道連接一、二期建筑，形成峽谷式空間布局。我相信，漕河涇產(chǎn)業(yè)區(qū)和田林生活區(qū)之間的這片區(qū)域，必將成為徐匯區(qū)內(nèi)中環(huán)的地標(biāo)性城市更新典范。</p> <p class="ql-block"> 以上這些新穎大型商城讓我深切感受到：消費(fèi)市場(chǎng)正在分化與重塑，新技術(shù)、新理念、新模式層出不窮。在這樣一個(gè)充滿挑戰(zhàn)與機(jī)遇的時(shí)代，把握趨勢(shì)就意味著掌握了成功的密碼。首先商場(chǎng)不再是一棟樓，樓面越多、越大越占優(yōu)，而是集首發(fā)、首展、首秀于一體的復(fù)合型體驗(yàn)空間今后更受歡迎。</p> <p class="ql-block">上一篇：<a href="http://m.zit.org.cn/5h1e61km" target="_blank" style="background-color:rgb(255, 255, 255); font-size:18px;">上海的武康路和武進(jìn)路</a></p><p class="ql-block"><span style="background-color:rgb(255, 255, 255); font-size:18px;">下一篇：</span><a href="http://m.zit.org.cn/5hrma6h3" target="_blank" style="background-color:rgb(255, 255, 255); font-size:18px;">上海商業(yè)大轉(zhuǎn)型（黃浦篇）</a></p>