<p class="ql-block"><br></p><p class="ql-block">一、房改房的標準價和成本價</p><p class="ql-block">國家出售公有住房（房改房）有兩種價格：</p><p class="ql-block">1. 標準價。主要用于1998年之前，出售價格為成本價的94%（北京地區(qū)）；</p><p class="ql-block">2. 1998年，國家取消福利分房，按住房成本價出售現(xiàn)有住房，該價格稱為“成本價”。</p><p class="ql-block">按標準價購買的為有限產(chǎn)權(quán)，上市交易需補交6%的價差（北京）；按成本價購買的為完全產(chǎn)權(quán)，上市無需補差。</p><p class="ql-block">上述標準價和成本價，在軍隊出售現(xiàn)有住房和離退休經(jīng)適房時被參照執(zhí)行。</p><p class="ql-block">按成本價和標準價出售的房改房一般不需繳納土地出讓金。依據(jù)北京市政府《關(guān)于印發(fā)北京市已購公有住房上市出售實施辦法的通知》（京政發(fā)〔2003〕3號）第7條規(guī)定，“已購公有住房上市暫免交土地出讓金”。其他省市都有類似規(guī)定。實際上，該政策并非暫時，如2015年出售的北京安華里的房改房就未繳土地出讓金；2024年在甘肅嘉峪關(guān)市出售房改房也未繳納。主要原因在于成本價已包含土地成本（成本價構(gòu)成中有土地支出，如未包含則不能稱為成本價）。</p><p class="ql-block">但目前北京央產(chǎn)房上市交易時確需繳納土地出讓金，標準為15.6元/平方米。</p><p class="ql-block">因已出售公房（房改房）存在上述差異，無論地方或軍隊均會在房產(chǎn)證上注明“標準價房改房”或“成本價房改房”。</p><p class="ql-block">二、經(jīng)濟適用房（下稱經(jīng)適房）和土地出讓金（下稱出讓金）的繳納標準</p><p class="ql-block">國家房改實踐表明，經(jīng)適房在地方房改和軍隊房改中政策定位差異極大，為避免產(chǎn)生歧義，本節(jié)所述經(jīng)適房專指地方房改中的經(jīng)適房。</p><p class="ql-block">經(jīng)適房本質(zhì)上是國家劃撥土地建設(shè)的保障性住房，業(yè)主出售時需補繳出讓金。</p><p class="ql-block">經(jīng)適房分為兩類，對應(yīng)三種出讓金繳納方式：</p><p class="ql-block">1. 一類經(jīng)適房</p><p class="ql-block"> 一類經(jīng)適房是政府主導(dǎo)建設(shè)的政策性住房，分為兩種：</p><p class="ql-block">· 2008年4月11日（含）前購買的老經(jīng)適房，上市時按網(wǎng)簽價的10%繳納土地出讓金；</p><p class="ql-block">· 2008年4月11日后購買的新經(jīng)適房，按增值部分的70%繳納土地出讓金。</p><p class="ql-block">2. 二類經(jīng)適房</p><p class="ql-block"> 二類經(jīng)適房主要包括農(nóng)村回遷房、單位集資建房等安置性質(zhì)住房等，產(chǎn)權(quán)證標注“按經(jīng)適住房管理”。此類房產(chǎn)不受五年交易限制，但上市時需按網(wǎng)簽價的3%補繳土地出讓金，之后產(chǎn)權(quán)性質(zhì)轉(zhuǎn)為商品房。</p><p class="ql-block">但需注意，北京二類央產(chǎn)經(jīng)適房目前禁止上市交易。</p><p class="ql-block">三、軍隊經(jīng)適房與地方經(jīng)適房的根本區(qū)別及軍隊經(jīng)適房的性質(zhì)</p><p class="ql-block">根本區(qū)別如下：</p><p class="ql-block">1. 地方經(jīng)適房土地為國家劃撥（無償），而軍隊經(jīng)適房未享受土地劃撥政策；</p><p class="ql-block">2. 地方經(jīng)適房為有限產(chǎn)權(quán)，軍隊經(jīng)適房在全款繳納后為完全產(chǎn)權(quán)；</p><p class="ql-block">3. 地方經(jīng)適房按經(jīng)適房價格銷售，軍隊經(jīng)適房按成本價銷售；</p><p class="ql-block">4. 地方經(jīng)適房面向符合準入標準的低收入群體，軍隊經(jīng)適房出售對象則面向主體是軍隊離退休干部，其收入遠高于地方經(jīng)適房申購人工資收入的準入條件；</p><p class="ql-block">5. 地方經(jīng)適房購買者多為無資格購買房改房、又無能力購買商品房的人群，而軍隊經(jīng)適房購買者有資格購買現(xiàn)有住房但被限制（除離休干部外）的退休干部（他們未能享受國家房改優(yōu)惠政策）和因各種原因未買到現(xiàn)有住房的離休干部。</p><p class="ql-block">6.地方經(jīng)適房建筑面積和戶型受到嚴格限制，軍隊經(jīng)濟適用房則按購房人職級面積標準執(zhí)行，以三居室和四居室為主要戶型，其面積，從60平米到400平米不等（后又有文件規(guī)定把建成的大區(qū)房產(chǎn)從軍隊經(jīng)適房劃出）。</p><p class="ql-block">因此，軍隊經(jīng)適房并非地方意義上的經(jīng)適房。</p><p class="ql-block">為騰退不能出售的營區(qū)公寓，軍隊經(jīng)適房絕大部分是建在個人出資、地方出讓的宗地上，少量建在營區(qū)售房區(qū)（土地已做價），從這個意義上講它是房改房的替代房產(chǎn)，屬于房改房的范疇，應(yīng)該執(zhí)行房改房的優(yōu)惠政策，起碼應(yīng)享有房產(chǎn)自由上市的權(quán)益。</p><p class="ql-block">所以，軍隊經(jīng)濟適用房的實質(zhì)等同于地方出售公房（房改房）。還可定義為由軍隊離退休干部全額出資、軍隊單位組織建設(shè)的無利潤的商品房。</p><p class="ql-block">四、摘掉軍隊經(jīng)適房的帽子為軍隊此類房改房正名</p><p class="ql-block">長期以來，軍隊經(jīng)適房被等同于地方經(jīng)適房形成政策誤讀，集大成者最早見于2018年網(wǎng)傳文章“軍隊現(xiàn)有住房（房改房）與經(jīng)適住房的（22條）區(qū)別”，有網(wǎng)友又稱此為“22條軍規(guī)”，此文流傳至今、其中許多觀點有背于軍隊房改的實際。筆者擬專文與“22條軍規(guī)”作者商榷，在此不贅述。</p><p class="ql-block">本人基本觀點是：應(yīng)去除軍隊離退休干部所購房產(chǎn)“經(jīng)適房”的屬性，恢復(fù)其完整的房產(chǎn)所有權(quán)，為軍隊此類房改房正名！</p><p class="ql-block">理由已在第三部分闡述。同時應(yīng)注意到，國家對經(jīng)適房的管控日益嚴格，準入標準提高、建筑面積縮小、上市限制加強，甚至近期已出臺禁止上市的新規(guī)（尚不明確該規(guī)定是否溯及既往）。</p><p class="ql-block">因此，不論是否已辦理房產(chǎn)證，都應(yīng)積極爭取摘掉“經(jīng)濟適用房”的帽子，這不僅關(guān)乎避免高額土地出讓金，更是維護離退休干部房產(chǎn)所有權(quán)的重要舉措。</p><p class="ql-block">對待這個問題，部分同志（尤其是雙軍人家庭，及退休較晚享受高工資和補貼較多的退休干部）存在綏靖思想，認為“繳納少量土地出讓金也可接受”。但得知具體繳納標準，經(jīng)計算，不管是按一類老經(jīng)適房標繳納還是按新經(jīng)適房標準繳納土地出讓金都難以承受，特別是按10號文件軍隊收取不明比例的“平衡費”。意識到這一點后，他們也不再接受該方案。</p><p class="ql-block">有人提及央產(chǎn)房土地出讓金僅15.6元/平方米，但需明確那是房改房政策。不摘掉“經(jīng)適房”帽子，軍隊己售房產(chǎn)無法享受同等待遇。</p><p class="ql-block">少數(shù)單位所持房產(chǎn)證標注為“按經(jīng)濟適用房管理”，可能適用3%的土地出讓金，但可行性存疑，因軍隊房產(chǎn)不屬于農(nóng)村回遷房性質(zhì)，同時目前在二類經(jīng)適房中的北京央產(chǎn)是禁止上市。</p><p class="ql-block">且軍隊絕大多數(shù)干部所持房產(chǎn)證標注的是“經(jīng)濟適用房價格”，而非“按經(jīng)適房管理”。所以還是要丟掉幻想，力爭搞掉本不該找戴在頭上的經(jīng)適房帽子</p><p class="ql-block">是否有可能摘掉經(jīng)適房的帽子？個人認為有可能，且已有成功先例。</p><p class="ql-block"><br></p>