<p class="ql-block">文/黃紹建</p><p class="ql-block">20250909</p> <p class="ql-block">在經(jīng)濟(jì)下行周期中，民宿行業(yè)的競(jìng)爭(zhēng)邏輯正在發(fā)生深刻轉(zhuǎn)變。結(jié)合行業(yè)數(shù)據(jù)與市場(chǎng)實(shí)踐來(lái)看，區(qū)位與性價(jià)比的戰(zhàn)略優(yōu)先級(jí)顯著高于情懷與個(gè)性，這一觀點(diǎn)在多個(gè)維度上具備現(xiàn)實(shí)合理性：</p><p class="ql-block"><br></p><p class="ql-block">一、區(qū)位決定流量的基礎(chǔ)盤(pán)——經(jīng)濟(jì)下行期更需“確定性客流”</p><p class="ql-block"><br></p><p class="ql-block"> 1. 核心地段的流量紅利，本質(zhì)是“降低消費(fèi)決策成本”</p><p class="ql-block"><br></p><p class="ql-block">熱門(mén)商圈、景區(qū)核心區(qū)或交通樞紐周邊的民宿，并非僅靠“天然人流”，更關(guān)鍵的是契合了經(jīng)濟(jì)下行期消費(fèi)者的核心訴求——少花錢(qián)、省時(shí)間、低試錯(cuò)。此時(shí)多數(shù)人出行更精打細(xì)算，不僅在意住宿單價(jià)，更怕為“偏遠(yuǎn)民宿”額外支付交通成本（如打車(chē)費(fèi)、租車(chē)費(fèi)），或承擔(dān)“到了才發(fā)現(xiàn)不便”的試錯(cuò)風(fēng)險(xiǎn)。</p><p class="ql-block"><br></p><p class="ql-block">例如2024年國(guó)慶期間，麗江古城核心區(qū)民宿平均入住率達(dá)65%-70%，外圍3公里外的民宿僅為40%——并非外圍民宿設(shè)計(jì)不佳，而是游客更愿意為“步行可達(dá)景點(diǎn)、周邊有平價(jià)餐館”的便利性買(mǎi)單，哪怕核心區(qū)民宿單價(jià)略高10%-15%，綜合“住宿+交通+時(shí)間”成本后，反而更符合“性價(jià)比”認(rèn)知。</p><p class="ql-block"><br></p><p class="ql-block">再如大理火車(chē)站周邊民宿，淡季時(shí)憑借“落地即住、無(wú)需折騰”的優(yōu)勢(shì)，入住率比近郊民宿高出25個(gè)百分點(diǎn)，這正是經(jīng)濟(jì)壓力下，消費(fèi)者對(duì)“確定性便利”的優(yōu)先選擇。</p><p class="ql-block"><br></p><p class="ql-block"> 2. 抗風(fēng)險(xiǎn)能力差異：核心區(qū)更能承接“剛需型客流”</p><p class="ql-block"><br></p><p class="ql-block">經(jīng)濟(jì)下行期，旅游消費(fèi)會(huì)從“深度體驗(yàn)游”轉(zhuǎn)向“短途剛需游”（如周末周邊游、商務(wù)差旅），核心區(qū)民宿恰好能承接這類(lèi)客群。以永泰云頂景區(qū)為例，核心區(qū)民宿淡季時(shí)，除了游客，還能接待周邊企業(yè)的商務(wù)訪客、本地家庭的短途度假客，入住率穩(wěn)定在45%；而外圍民宿幾乎完全依賴(lài)旅游旺季，淡季入住率僅20%，一旦遭遇市場(chǎng)波動(dòng)，很容易陷入空置危機(jī)。</p><p class="ql-block"><br></p><p class="ql-block"> 3. 隱性成本更低：避開(kāi)非核心區(qū)的“政策與配套坑”</p><p class="ql-block"><br></p><p class="ql-block">非核心區(qū)民宿常面臨兩大隱性成本，在經(jīng)濟(jì)下行期更顯致命：一是配套不足，需自己投入資金解決餐飲、停車(chē)、水電問(wèn)題（如某鄉(xiāng)村民宿為通自來(lái)水，額外花費(fèi)8萬(wàn)元）；二是政策限制，如生態(tài)保護(hù)區(qū)內(nèi)禁止擴(kuò)建、鄉(xiāng)村民宿需額外繳納環(huán)保費(fèi)用。這些成本會(huì)進(jìn)一步壓縮利潤(rùn)，而核心區(qū)民宿依托現(xiàn)有配套，能大幅降低這類(lèi)支出，更符合“低成本運(yùn)營(yíng)”的性價(jià)比邏輯。</p><p class="ql-block"><br></p><p class="ql-block">二、性價(jià)比重構(gòu)消費(fèi)決策模型</p><p class="ql-block"><br></p><p class="ql-block"> 1. 價(jià)格敏感度飆升倒逼策略轉(zhuǎn)型</p><p class="ql-block"><br></p><p class="ql-block">經(jīng)濟(jì)下行期，消費(fèi)者對(duì)價(jià)格變動(dòng)的反應(yīng)更為強(qiáng)烈。某酒店案例顯示，當(dāng)房?jī)r(jià)從198元漲至228元時(shí)，入住率從35間暴跌至26間，價(jià)格敏感度系數(shù)達(dá)1.7（＞1即高敏感）。這種趨勢(shì)下，性價(jià)比成為核心競(jìng)爭(zhēng)力：麗江某民宿通過(guò)“住3送1”活動(dòng)，在淡季將入住率提升至65%，綜合回報(bào)率反而高于硬扛高價(jià)策略。</p><p class="ql-block"><br></p><p class="ql-block"> 2. 運(yùn)營(yíng)效率決定成本優(yōu)勢(shì)</p><p class="ql-block"><br></p><p class="ql-block">性價(jià)比并非單純降價(jià)，而是通過(guò)精細(xì)化運(yùn)營(yíng)實(shí)現(xiàn)成本優(yōu)化。例如：</p><p class="ql-block"><br></p><p class="ql-block"> ? 標(biāo)準(zhǔn)化服務(wù)：</p><p class="ql-block">采用智能門(mén)鎖、自助入住系統(tǒng)，將單房人力成本從50元/間夜降至20元；</p><p class="ql-block"><br></p><p class="ql-block"> ? 動(dòng)態(tài)定價(jià)：借鑒酒店行業(yè)</p><p class="ql-block">“RevPAR（每間房收入）”模型，實(shí)時(shí)調(diào)整價(jià)格——大理某民宿通過(guò)“當(dāng)日價(jià)低于周邊10%”策略，轉(zhuǎn)化率提升30%；</p><p class="ql-block"><br></p><p class="ql-block"> ? 資源整合：</p><p class="ql-block">與本地餐飲、景區(qū)合作推出聯(lián)票套餐，邊際成本趨近于零，卻能提升客單價(jià)15-20%。</p><p class="ql-block"><br></p><p class="ql-block"> 3. 品質(zhì)底線不可動(dòng)搖</p><p class="ql-block"><br></p><p class="ql-block">性價(jià)比的前提是“衛(wèi)生與安全”。2025年暑期調(diào)研顯示，82%的消費(fèi)者將“床品清潔度”和“隔音效果”列為住宿選擇的前兩大標(biāo)準(zhǔn)，而“設(shè)計(jì)風(fēng)格”權(quán)重從疫情前的35%降至18%。這意味著，在區(qū)位優(yōu)勢(shì)基礎(chǔ)上，只需確保基礎(chǔ)品質(zhì)達(dá)標(biāo)，即可覆蓋主流需求。</p><p class="ql-block"><br></p><p class="ql-block">三、情懷模式的現(xiàn)實(shí)困境</p><p class="ql-block"><br></p><p class="ql-block"> 1. 投入產(chǎn)出比嚴(yán)重失衡</p><p class="ql-block"><br></p><p class="ql-block">情懷民宿的高成本主要體現(xiàn)在：</p><p class="ql-block"><br></p><p class="ql-block"> ? 設(shè)計(jì)溢價(jià)：莫干山某設(shè)計(jì)師民宿硬裝成本達(dá)1500元/㎡，遠(yuǎn)超普通民宿的600-800元/㎡；</p><p class="ql-block"><br></p><p class="ql-block"> ? 運(yùn)營(yíng)復(fù)雜度：需要專(zhuān)業(yè)管家團(tuán)隊(duì)提供個(gè)性化服務(wù)，人力成本占營(yíng)收比重可達(dá)25%，是標(biāo)準(zhǔn)化民宿的2倍；</p><p class="ql-block"><br></p><p class="ql-block"> ? 營(yíng)銷(xiāo)依賴(lài)：偏遠(yuǎn)民宿需通過(guò)內(nèi)容營(yíng)銷(xiāo)吸引客群，小紅書(shū)KOL合作單次費(fèi)用超5000元，且轉(zhuǎn)化效果難以量化。</p><p class="ql-block"><br></p><p class="ql-block"> 2. 目標(biāo)客群規(guī)模受限</p><p class="ql-block"><br></p><p class="ql-block">追求“詩(shī)與遠(yuǎn)方”的文藝客群占比不足15%，且消費(fèi)頻次低（年均1-2次）。反觀性價(jià)比民宿的核心客群——年輕家庭、學(xué)生群體、商務(wù)散客，占比超60%，年均消費(fèi)4-6次。這種結(jié)構(gòu)性差異導(dǎo)致情懷民宿的復(fù)購(gòu)率普遍低于30%，而性價(jià)比民宿可達(dá)50%以上。</p><p class="ql-block"><br></p><p class="ql-block"> 3. 政策與市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)疊加</p><p class="ql-block"><br></p><p class="ql-block">情懷民宿常選址于自然景區(qū)或文化保護(hù)區(qū)，易受政策調(diào)整沖擊。例如金山區(qū)規(guī)定鄉(xiāng)村民宿需位于保留村、保護(hù)村，且禁止在生態(tài)紅線內(nèi)建設(shè)。這類(lèi)區(qū)域的改造審批周期長(zhǎng)達(dá)6-12個(gè)月，期間資金沉淀成本高昂。此外，若地方文旅熱度消退（如某網(wǎng)紅打卡地流量驟減），情懷民宿的估值可能瞬間腰斬。</p><p class="ql-block"><br></p><p class="ql-block">四、突圍路徑：區(qū)位+性價(jià)比的進(jìn)階組合</p><p class="ql-block"><br></p><p class="ql-block"> 1. 核心區(qū)的差異化微創(chuàng)新</p><p class="ql-block"><br></p><p class="ql-block">在保證基礎(chǔ)品質(zhì)的前提下，可通過(guò)“輕情懷”元素提升溢價(jià)：</p><p class="ql-block"><br></p><p class="ql-block"> ? 功能混搭：在市中心民宿增設(shè)共享辦公區(qū)，吸引數(shù)字游民長(zhǎng)租。大理某民宿將馬廄改造為靜音艙，工作日出租率達(dá)92%；</p><p class="ql-block"><br></p><p class="ql-block"> ? 在地化輕體驗(yàn)：聯(lián)合周邊商家推出“城市探索包”，包含特色小吃兌換券、非遺體驗(yàn)折扣等，成本不足20元/份，卻能提升5%的復(fù)購(gòu)率。</p><p class="ql-block"><br></p><p class="ql-block"> 2. 非核心區(qū)的精準(zhǔn)定位</p><p class="ql-block"><br></p><p class="ql-block">若必須選擇偏遠(yuǎn)區(qū)位，需聚焦特定客群：</p><p class="ql-block"><br></p><p class="ql-block"> ? 療愈經(jīng)濟(jì)：結(jié)合自然環(huán)境開(kāi)發(fā)冥想、瑜伽課程，吸引高壓都市人群。香格里拉某民宿通過(guò)海拔適應(yīng)監(jiān)測(cè)系統(tǒng)，將客單價(jià)提升至2000元/晚，且復(fù)購(gòu)率超40%；</p><p class="ql-block"><br></p><p class="ql-block"> ? 長(zhǎng)周期旅居：推出“月租+在地生活”套餐，西寧某民宿通過(guò)提供水電暖網(wǎng)絡(luò)齊全的長(zhǎng)租房，月租1700元，占營(yíng)收55%。</p><p class="ql-block"><br></p><p class="ql-block"> 3. 數(shù)字化降本增效</p><p class="ql-block"><br></p><p class="ql-block">采用云客服系統(tǒng)將響應(yīng)時(shí)間縮短至5分鐘內(nèi)，人力成本降低60%；通過(guò)智能定價(jià)軟件實(shí)時(shí)監(jiān)控周邊競(jìng)品價(jià)格，動(dòng)態(tài)調(diào)整策略——某民宿通過(guò)“當(dāng)日價(jià)低于周邊10%”的算法，在國(guó)慶期間轉(zhuǎn)化率提升30%。</p><p class="ql-block"><br></p><p class="ql-block">五、風(fēng)險(xiǎn)預(yù)警：三類(lèi)偽性價(jià)比陷阱</p><p class="ql-block"><br></p><p class="ql-block"> 1. 區(qū)位錯(cuò)判：盲目選擇“新興景區(qū)”，忽視配套成熟度。某濱海民宿因周邊餐飲、交通未跟上，開(kāi)業(yè)半年后被迫降價(jià)40%；</p><p class="ql-block"><br></p><p class="ql-block"> 2. 品質(zhì)妥協(xié)：為壓縮成本使用劣質(zhì)床品，導(dǎo)致差評(píng)率飆升。某民宿因“床墊塌陷”投訴激增，OTA評(píng)分從4.8降至3.5，流量腰斬；</p><p class="ql-block"><br></p><p class="ql-block"> 3. 政策盲區(qū)：未核查區(qū)域規(guī)劃，在生態(tài)保護(hù)區(qū)內(nèi)違規(guī)建設(shè)。上海某民宿因未通過(guò)環(huán)評(píng)，被責(zé)令關(guān)停，前期投入損失超百萬(wàn)。</p> <p class="ql-block"><b>結(jié)論</b></p><p class="ql-block">在消費(fèi)分級(jí)與經(jīng)濟(jì)波動(dòng)的雙重壓力下，民宿行業(yè)正從“體驗(yàn)經(jīng)濟(jì)”向“效率經(jīng)濟(jì)”轉(zhuǎn)型。對(duì)于中小投資者而言，優(yōu)先選擇核心區(qū)位，本質(zhì)是搶占“降低消費(fèi)者決策成本”的關(guān)鍵節(jié)點(diǎn)；聚焦性價(jià)比，是順應(yīng)“預(yù)算敏感型消費(fèi)”的市場(chǎng)需求，兩者結(jié)合才能實(shí)現(xiàn)“低投入、高周轉(zhuǎn)”的生存目標(biāo)。而情懷與個(gè)性，更適合作為差異化競(jìng)爭(zhēng)的補(bǔ)充手段，需建立在區(qū)位優(yōu)勢(shì)與成本可控的基礎(chǔ)之上。正如云南民宿協(xié)會(huì)會(huì)長(zhǎng)賀雙全所言：“市場(chǎng)寒冬中，活下來(lái)比活得漂亮更重要?！薄却_保在“貼近剛需客流”的賽道上奔跑，再考慮用細(xì)節(jié)優(yōu)化提升體驗(yàn)，才是務(wù)實(shí)之道。</p>