<p class="ql-block">隨著市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，房屋租賃合同糾紛日益增多，當(dāng)租賃物權(quán)屬發(fā)生變化時(shí)，我們應(yīng)該如何處理房屋租賃合同中的法律關(guān)系？讓我們一起了解下買賣不破租賃的適用及除外情形，正確保障自身合法權(quán)益。01買賣不破租賃的含義對(duì)于承租人而言，意味著第三人取得租賃物所有權(quán)后，承租人的租賃權(quán)不受影響，其依然可以按照原來與出租人之間租賃合同約定的條件，繼續(xù)承租直至租期屆滿。對(duì)于第三人而言，意味著第三人取得租賃物所有權(quán)的同時(shí)，對(duì)附著在租賃物上的債權(quán)債務(wù)概括承受。在出租人與承租人的租賃關(guān)系中，第三人取代了出租人的地位，成為承租人的新出租人。例：假設(shè)張三擁有一套住房，并將其出租給了李四（承租人）。隨后，張三因資金緊張，將該房屋出售給了王五（第三人）。根據(jù)“買賣不破租賃”的原則，即使房屋的所有權(quán)發(fā)生了轉(zhuǎn)移，李四的租賃權(quán)不會(huì)受到影響，他可以繼續(xù)在該房屋中居住，直至租賃合同期滿，同時(shí)，李四的租金也交給了王五。02買賣不破租賃的適用凡承租人，不以房屋租賃為限，均受到“買賣不破租賃”的保護(hù)。房屋承租人，既有優(yōu)先購(gòu)買權(quán)，又受到“買賣不破租賃”的保護(hù)。即租房的李四不僅可以居住到租賃合同期滿，還享有對(duì)房屋在同等條件下的優(yōu)先購(gòu)買權(quán)。動(dòng)產(chǎn)承租人（動(dòng)產(chǎn)包括設(shè)備、存貨、農(nóng)產(chǎn)品、不動(dòng)產(chǎn)附著物、待砍伐的樹木、待開采的礦物、應(yīng)收賬款（包括那些被出賣的）、票據(jù)、物權(quán)憑證、出租的有形動(dòng)產(chǎn)以及擔(dān)保物的收益。），不享有優(yōu)先購(gòu)買權(quán)，只受“買賣不破租賃”的保護(hù)。因此，在出租人出賣租賃物予第三人時(shí)，承租人只能主張按照原有租賃條件繼續(xù)承租。03買賣不破租賃的限制?租賃物上抵押權(quán)的限制?租賃之前，租賃物上已經(jīng)成立登記的抵押權(quán)的，因抵押權(quán)的實(shí)現(xiàn)，抵押權(quán)人（即受讓人）取得租賃物所有權(quán)的，承租人不得主張買賣不破租賃；?租賃之前，租賃物上已經(jīng)成立未經(jīng)登記的抵押權(quán)的，因抵押權(quán)的實(shí)現(xiàn)，抵押權(quán)人（即受讓人）取得租賃物所有權(quán)的，惡意的承租人不得主張買賣不破租賃。例：張三將汽車（動(dòng)產(chǎn)）抵押給李四后，又將該汽車出租給王五?，F(xiàn)李四實(shí)現(xiàn)抵押權(quán)，將該汽車出賣給趙六。趙六取得該汽車所有權(quán)后，才發(fā)現(xiàn)該汽車由王五承租，遂請(qǐng)求王五返還汽車，王五則以買賣不破租賃為由拒絕。若李四的抵押權(quán)未經(jīng)登記，王五能否對(duì)趙六主張買賣不破租賃？答：未經(jīng)登記的動(dòng)產(chǎn)抵押權(quán)不得對(duì)抗善意第三人（王五），故王五占有汽車時(shí)不知汽車上存在李四的抵押權(quán)的，可以對(duì)趙六主張買賣不破租賃；反之，則不可以。?租賃物查封、扣押的限制租賃之前，租賃物已被法院依法查封的，因法院的執(zhí)行，受讓人（租賃物的接收方）取得租賃物所有權(quán)的，承租人不得主張買賣不破租賃。注意：上述抵押權(quán)、查封扣押對(duì)于承租人的限制，僅僅是對(duì)“買賣不破租賃”之保護(hù)的限制，而不是對(duì)房屋承租人的優(yōu)先購(gòu)買權(quán)的限制?？v然是在租賃房屋因抵押、扣押而被拍賣、變賣的情況下，房屋承租人依然可以在同等條件下行使優(yōu)先購(gòu)買權(quán)?？偟膩碚f，“買賣不破租賃”是租賃合同的一個(gè)重要原則，它保障了租賃關(guān)系的穩(wěn)定性，使得承租人在房屋所有權(quán)變更時(shí)仍能繼續(xù)居住或經(jīng)營(yíng)的權(quán)利。然而，“買賣不破租賃”的原則并非絕對(duì)。在一些特殊情況下，如房屋被法院查封、涉及破產(chǎn)清算時(shí)，原有的租賃關(guān)系可能會(huì)受到影響。此外，在某些國(guó)家和地區(qū)，對(duì)于“買賣不破租賃”的原則可能也有不同的法律規(guī)定和解釋。因此，在具體實(shí)踐中，還需要結(jié)合當(dāng)?shù)氐姆珊拖嚓P(guān)政策進(jìn)行具體分析和處理。</p>