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<p class="ql-block">樓市寒冬”下的變局：2026年房地產(chǎn)市場或迎來三大新變化</p><p class="ql-block">?</p><p class="ql-block">子畫說房</p><p class="ql-block">2025-12-02 23:03湖北</p><p class="ql-block">關(guān)注</p><p class="ql-block">AI導(dǎo)讀</p><p class="ql-block">聽全文約5分鐘</p><p class="ql-block">自從2021年樓市進(jìn)入調(diào)整期，房子的熱度就逐漸降了下來。中年人對于改善住房的需求減少，年輕人買房越來越理性，觀望情緒變得更加濃厚。盡管很多人依舊有買房的需求，但買不買、買多少都得好好掂量一番。</p><p class="ql-block">?</p><p class="ql-block">根據(jù)國家統(tǒng)計局的數(shù)據(jù)，2024年全年新建商品房的銷售面積為9.73億平方米，同比下降了12.9%，與2019年高峰時相比幾乎減半。而為了刺激樓市，近兩年政府采取了降息、降低首付和貸款利率等一系列措施，甚至將貸款利率降到了歷史最低水平。然而，2024年上半年（1-7月）的銷售數(shù)據(jù)顯示，商品房銷售面積同比下降了4.0%。顯然，政府的催買政策并沒有奏效，這一趨勢下，房地產(chǎn)市場正出現(xiàn)一些新的變化，我們可以看到三個明顯的趨勢。</p><p class="ql-block">一、保障房和長租房的增加</p><p class="ql-block">過去幾年，房價一路飆升，許多人為了買房幾乎傾盡所有，導(dǎo)致很多人買不起房。為了解決這個問題，政府已經(jīng)明確表示，要加快推進(jìn)保障性住房和公租房的建設(shè)。預(yù)計從明年開始，保障房和長租房將成為多數(shù)城市的主流。早在之前，黃奇帆也曾提到過，中國將建立約20%到25%的國家產(chǎn)權(quán)保障房，這類房子主要是為了老百姓提供居住保障，而不是以盈利為目的。通過這個措施，不僅可以幫助消化房屋庫存，還能確保更多人實現(xiàn)“住有所居”的目標(biāo)。</p><p class="ql-block">?</p><p class="ql-block">二、房地產(chǎn)稅的實施迫在眉睫</p><p class="ql-block">過去經(jīng)濟(jì)好的時候，房市過熱，大家財富增長快，消費(fèi)也活躍，地方財政收入也很充裕。但是最近幾年，房價下行，資產(chǎn)縮水，買房的人減少，土地出讓收入銳減，這對整體經(jīng)濟(jì)造成了不小的壓力。因此，盡管政府不希望繼續(xù)將房地產(chǎn)作為支柱產(chǎn)業(yè)，但也不能讓市場無限下滑，至少需要維持一個相對穩(wěn)定的狀態(tài)。</p><p class="ql-block">怎么辦呢？通過稅收來調(diào)整，給市場穩(wěn)定性。比如，大家最近關(guān)注的“房東稅”，這項政策《住房租賃條例》將于2025年9月15日正式實施，規(guī)定房屋租賃需要強(qiáng)制備案。如果房東不備案，租客也可以直接進(jìn)行備案。這意味著，房東以后可能會面臨更多的稅務(wù)管理，尤其是房產(chǎn)稅和個人所得稅。房產(chǎn)稅的法定稅率是4%，但很多地方實際執(zhí)行的稅率是2%；而個人所得稅的理論稅率是10%，不過很多地方實際操作時是按0.5%來征稅。將來，如果這些稅務(wù)政策執(zhí)行更加嚴(yán)格，房東的稅收壓力就會增大，尤其是擁有多套房產(chǎn)的人。</p><p class="ql-block">?</p><p class="ql-block">房地產(chǎn)稅的討論聲音也越來越大，很多人認(rèn)為這是最適合地方政府的稅種，而且應(yīng)該盡快在經(jīng)濟(jì)進(jìn)入穩(wěn)定增長后展開試點。所以，如果房地產(chǎn)市場持續(xù)下行，未來我們可能會看到更多的稅收政策調(diào)整。</p><p class="ql-block">三、房地產(chǎn)企業(yè)開始轉(zhuǎn)型</p><p class="ql-block">隨著年輕人購房需求的變化，過去那種單純注重房價的購房理念正在逐步改變。未來，大家購房時更加關(guān)注的是房屋的品質(zhì)，例如戶型設(shè)計、綠化率、建筑質(zhì)量和社區(qū)配套等。因此，房企們要想在競爭中脫穎而出，就得提升住房品質(zhì)，滿足購房者對于居住舒適度的需求。</p><p class="ql-block">在這種趨勢下，那些沒有辦法提高產(chǎn)品品質(zhì)的小型房地產(chǎn)公司可能會逐步退出市場。而那些能夠轉(zhuǎn)型并提供高品質(zhì)房屋的企業(yè)，將能夠吸引到更多的消費(fèi)者。房地產(chǎn)行業(yè)的競爭已經(jīng)進(jìn)入了內(nèi)卷階段，房企們開始不得不轉(zhuǎn)型求生存。</p><p class="ql-block">四、2026年普通人如何應(yīng)對？</p><p class="ql-block">對于剛需購房群體，最重要的是根據(jù)自己的經(jīng)濟(jì)能力和實際需求理性選擇。在購房時，建議將月供控制在每月收入的40%以內(nèi)，避免進(jìn)入負(fù)擔(dān)過重的狀態(tài)。如果你打算投資房產(chǎn)，那么要特別注意“房子是用來住的，不是用來炒的”。未來大多數(shù)資產(chǎn)都會面臨貶值壓力，因此，建議你重新規(guī)劃自己的資產(chǎn)配置，選擇多元化投資。</p><p class="ql-block">?</p><p class="ql-block">如果你考慮投資三四線城市的房地產(chǎn)，要特別小心，這些城市經(jīng)濟(jì)單一，人口外流問題較為嚴(yán)重，房價下行的壓力會更大。相反，一線城市的核心區(qū)域和二線城市的核心區(qū)域，房產(chǎn)保值潛力相對更強(qiáng)。如果你現(xiàn)在的投資房產(chǎn)處于三四線城市，可以考慮提前止損，轉(zhuǎn)向一線或二線的核心城市。</p><p class="ql-block">另外，多元化投資也是降低風(fēng)險的有效方法，不要把所有的投資都集中在房產(chǎn)上。通過合理配置資產(chǎn)，可以有效分散風(fēng)險，提高整體投資的安全性。</p><p class="ql-block">總的來說，房地產(chǎn)市場正經(jīng)歷著轉(zhuǎn)型和調(diào)整，未來的變化將深刻影響每一個購房者和投資者的決策。</p>